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Das Modell

Still beteiligt. Voll informiert.

Die stille Gesellschaft ist seit über 100 Jahren im Handelsgesetzbuch verankert (§§ 230–236 HGB). Hier erklären wir Schritt für Schritt, wie Ihre Beteiligung an unseren Mietwohnungen funktioniert – inklusive aller Risiken.

Fassade eines gepflegten Wohn- und Geschäftshauses §§ 230 ff. HGB · Stille Gesellschaft
Grundprinzip

Was ist eine
stille Beteiligung?

Bei einer stillen Gesellschaft beteiligen Sie sich mit einer Kapitaleinlage am Handelsgewerbe der Wohnraum Bayern GmbH. Ihre Einlage geht in das Vermögen der Gesellschaft über – dafür erhalten Sie einen vertraglich geregelten Anteil am Gewinn.

  • Sie bleiben „still“: Sie treten nach außen nicht in Erscheinung, stehen nicht im Grundbuch und haben keine Pflichten als Vermieter.
  • Gewinnbeteiligung ist Pflicht: Eine stille Gesellschaft ohne Beteiligung am Gewinn ist gesetzlich nicht möglich (§ 231 HGB).
  • Verlustbeteiligung begrenzt: Eine Beteiligung an Verlusten kann vertraglich begrenzt oder ausgeschlossen werden – höchstens jedoch bis zur Höhe Ihrer Einlage (§ 232 HGB).
  • Kontrollrechte inklusive: Sie erhalten den Jahresabschluss und dürfen dessen Richtigkeit anhand der Bücher prüfen (§ 233 HGB).
Der Ablauf

Von der ersten Frage
bis zur Rückzahlung.

01

Kennenlernen & Objekteinblick

In einem persönlichen Gespräch – bei uns in Herrngiersdorf, bei Ihnen oder per Video – lernen Sie unser Portfolio, unsere Zahlen und unser Team kennen. Auf Wunsch besichtigen wir gemeinsam die Objekte. Es gibt keine Zeichnungsfristen und keinen Abschlussdruck.

02

Unterlagen prüfen

Sie erhalten den Beteiligungsvertrag, die Anlegerinformationen und auf Wunsch Wirtschaftlichkeitsrechnungen der Objekte. Nehmen Sie sich Zeit – und ziehen Sie gerne eine unabhängige Beratung (Steuerberater, Anwalt) hinzu. Wir beantworten jede Frage schriftlich.

03

Zeichnung & Einlage

Sie zeichnen Ihre stille Beteiligung ab einer Mindestbeteiligung von 10.000 € (Beispielwert) und überweisen die Einlage. Mit Annahme der Zeichnung durch die Gesellschaft entsteht die stille Gesellschaft – Ihr gesetzliches Widerrufsrecht als Verbraucher bleibt unberührt.

04

Bewirtschaftung & Ausschüttung

Wir vermieten, verwalten und entwickeln die Wohnungen mit eigenem Team. Aus den Mieterträgen erfolgt – nach Kosten, Rücklagen und Zins – die quartalsweise Ausschüttung auf Ihre Beteiligung. Einmal jährlich erhalten Sie einen ausführlichen Bericht inklusive Jahresabschluss.

05

Laufzeitende & Rückzahlung

Zum Ende der vereinbarten Laufzeit (Beispiel: 7 Jahre, mit Verlängerungsoption) wird Ihre Beteiligung ordentlich beendet und das Auseinandersetzungsguthaben – Ihre Einlage zuzüglich noch nicht ausgeschütteter Gewinnanteile, abzüglich etwaiger Verlustanteile – ausgezahlt.

Beispielrechnung

Was könnte Ihre
Beteiligung erwirtschaften?

Interaktive Beispielrechnung
Ihre Beteiligungssumme
25.000 €
10.000 €200.000 €
Prognostizierte Ausschüttung p. a. (4,0 %) –
Rechnerisch pro Monat –
Summe über 7 Jahre Laufzeit –

Unverbindliche Beispielrechnung mit einer prognostizierten, nicht garantierten Ausschüttung von 4,0 % p. a. vor Steuern. Ausschüttungen hängen vom tatsächlichen Geschäftsergebnis ab und können niedriger ausfallen oder ganz entfallen; auch ein teilweiser oder vollständiger Verlust der Einlage ist möglich. Einkünfte aus stillen Beteiligungen unterliegen als Einkünfte aus Kapitalvermögen grundsätzlich der Abgeltungsteuer. Keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung.

Einordnung

Stille Beteiligung
im Vergleich.

Drei Wege, in Wohnimmobilien zu investieren – und was sie unterscheidet.

Stille Beteiligung Nachrangdarlehen / Crowdinvesting Direktkauf einer Wohnung
Rechtsnatur Gesellschafterstellung im Innenverhältnis (§§ 230 ff. HGB), Beteiligung am Gewinn Darlehen mit fester Verzinsung und qualifiziertem Rangrücktritt Eigentum mit Grundbucheintrag
Einstieg ab typisch 5.000–25.000 € oft schon ab 100–500 € meist sechsstellig zzgl. Nebenkosten
Ertrag Gewinnabhängige Ausschüttung – schwankend, nicht garantiert Fester Zins – aber nur, solange der Emittent zahlungsfähig ist Mietertrag und Wertentwicklung – abzüglich aller Eigentümerpflichten
Aufwand Keiner – Verwaltung übernimmt die Gesellschaft Keiner Hoch: Verwaltung, Instandhaltung, Mietersuche, Steuern
Kontrollrechte Einsicht in Jahresabschluss und Bücher (§ 233 HGB) In der Regel nur Informationspflichten laut Vertrag Volle Kontrolle
Wesentliche Risiken Unternehmerisches Risiko bis zum Totalverlust der Einlage, eingeschränkte Handelbarkeit Nachrangigkeit, Totalverlustrisiko, Projektabhängigkeit Klumpenrisiko, Leerstand, Zins- und Marktrisiko, Illiquidität

Vereinfachte, schematische Darstellung ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Keine Anlageberatung.

Glossar

Die wichtigsten
Begriffe – klar erklärt.

Kapitalanlagen leben von Fachbegriffen. Wir übersetzen sie – damit Sie genau wissen, was Sie unterschreiben.

Der kleinste Betrag, mit dem Sie sich beteiligen können – bei uns beispielhaft 10.000 €. Höhere Beträge sind in 5.000-€-Schritten möglich.
Ihr Anteil am Gewinn der Gesellschaft, der regelmäßig (bei uns quartalsweise) ausgezahlt wird. Die Höhe hängt vom tatsächlichen Ergebnis ab – sie ist prognostiziert, nicht garantiert.
Der Zeitraum, für den die stille Gesellschaft fest vereinbart wird (Beispiel: 7 Jahre). Während der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen – Ihre Beteiligung ist nicht börsengehandelt und nur eingeschränkt übertragbar.
Im Insolvenzfall werden zunächst alle vorrangigen Gläubiger (z. B. finanzierende Banken) bedient. Ansprüche stiller Gesellschafter werden – je nach Vertragsgestaltung – nachrangig behandelt. Das erhöht das Verlustrisiko erheblich.
Das zentrale Dokument Ihrer Beteiligung: Es regelt Einlage, Gewinn- und Verlustbeteiligung, Laufzeit, Kündigung, Informationsrechte und Auseinandersetzung. Allein dieser Vertrag – nicht diese Website – ist rechtlich maßgeblich.
Für öffentlich angebotene Vermögensanlagen sieht das Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) ein maximal dreiseitiges Informationsblatt und ggf. einen Verkaufsprospekt vor. Es fasst Anbieter, Kosten und Risiken kompakt zusammen und enthält den gesetzlichen Warnhinweis.
Volle Transparenz

Die Risiken gehören
auf Seite eins.

Wer Ihnen eine Kapitalanlage ohne Risiken verspricht, verschweigt etwas. Wir nicht. Lesen Sie zuerst, was schiefgehen kann:

„Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.“

Gesetzlicher Warnhinweis gemäß § 13 Vermögensanlagengesetz (VermAnlG)

Unternehmerisches Risiko

Sie beteiligen sich am wirtschaftlichen Erfolg und Misserfolg der Gesellschaft. Bleiben Mieterträge aus oder steigen Kosten, sinken Ausschüttungen – bis hin zum vollständigen Ausfall. Im Insolvenzfall droht der Totalverlust der Einlage (Maximalrisiko).

Eingeschränkte Handelbarkeit

Stille Beteiligungen sind nicht börsengehandelt. Ein vorzeitiger Verkauf ist nur eingeschränkt, mit Zustimmung der Gesellschaft und ggf. mit Abschlägen möglich. Planen Sie die Laufzeit verbindlich ein – die Anlage ist nicht zur kurzfristigen Liquiditätsreserve geeignet.

Markt- & Objektrisiken

Immobilienwerte und Mieten können fallen. Leerstand, Mietausfall, Sanierungsstau, steigende Zinsen oder geänderte Gesetzgebung (z. B. Mietrecht, Energieauflagen) können das Ergebnis erheblich belasten.

Nachrang & keine Einlagensicherung

Ansprüche stiller Gesellschafter können nachrangig ausgestaltet sein. Es besteht keine gesetzliche Einlagensicherung wie bei Bankguthaben – Ihre Beteiligung ist kein Sparbuch und kein Festgeld.

Prognoserisiko

Alle Renditeangaben sind Prognosen auf Basis heutiger Annahmen. Die tatsächliche Entwicklung kann erheblich abweichen. Frühere Ergebnisse sind kein verlässlicher Indikator für die Zukunft.

Schlüsselpersonenrisiko

Der Erfolg hängt wesentlich von der Erfahrung und den Entscheidungen der Geschäftsführung ab. Der Ausfall von Schlüsselpersonen kann sich negativ auf die Geschäftsentwicklung auswirken.

Unsere Empfehlung: Investieren Sie nur Mittel, deren möglichen Verlust Sie verkraften können, streuen Sie Ihr Vermögen über mehrere Anlageklassen – und lassen Sie sich unabhängig beraten. Vollständige Risikohinweise finden Sie im Impressum sowie in den Vertragsunterlagen.

Häufige Fragen

Was Anleger uns
am häufigsten fragen.

Nein. Eigentümerin der Immobilien ist und bleibt die Wohnraum Bayern GmbH. Ihre Beteiligung besteht im Innenverhältnis zur Gesellschaft – das ist der Kern der „stillen“ Gesellschaft. Sie profitieren wirtschaftlich, ohne Eigentümerpflichten zu übernehmen.
Gewinnanteile aus einer typisch stillen Beteiligung zählen grundsätzlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen und unterliegen der Abgeltungsteuer (zzgl. Solidaritätszuschlag, ggf. Kirchensteuer). Die individuelle Situation klärt Ihr Steuerberater – wir leisten keine Steuerberatung.
Während der festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt. Eine Übertragung der Beteiligung ist mit Zustimmung der Gesellschaft möglich – einen geregelten Zweitmarkt gibt es jedoch nicht.
Im Insolvenzfall können Sie Ihre Einlage – soweit sie nicht durch Verlustanteile aufgezehrt ist – als Insolvenzforderung geltend machen (§ 236 HGB); bei vertraglich vereinbartem Nachrang erst nach den übrigen Gläubigern. Realistisch droht in diesem Szenario der teilweise oder vollständige Verlust der Einlage. Dieses Risiko sollten Sie kennen und einplanen.
Die Geschäftsführung liegt bei der Wohnraum Bayern GmbH – als typisch stiller Gesellschafter führen Sie das Geschäft nicht mit. Dafür haben Sie gesetzliche Kontrollrechte (§ 233 HGB) und erhalten von uns freiwillig mehr: Quartalsinfos, Jahresbericht und ein offenes Ohr bei der jährlichen Anlegerversammlung.
Öffentliche Angebote von Vermögensanlagen erfordern nach dem VermAnlG grundsätzlich einen von der BaFin gebilligten Verkaufsprospekt und ein Vermögensanlagen-Informationsblatt; daneben bestehen gesetzliche Ausnahmen (z. B. für bestimmte Kleinemissionen nach § 2 VermAnlG). Welche Unterlagen für ein konkretes Angebot gelten, erfahren Sie vor jeder Zeichnung – verbindlich und schriftlich.
Weitere Fragen? Sprechen wir. →